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一语不慎,损失14万

编辑:法务通 时间:2011-10-20 浏览次数:1882

案情简介:

        2008年9月20日,曹先生和汪先生及中介签订了一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》,约定汪先生购买曹先生位于福田区的一处房产,建筑面积为70平米,转让价为70万元,定金7万元(其中中介收取1万元的交房保证金)。

      因为该房房产证是曹先生与其前妻两个人的名字,离婚协议上约定该房为曹先生所有,但前妻一直不配合去过户,合同履行期间曹先生与其前妻打了一个房产确权官司,汪先生也默认买卖合同履行期限的变更。

      在这过程中,房产市场风云突变。全球金融风暴爆发,人们对房价及经济形势普遍不看好,汪先生终于等不下去了,在房产确权纠纷强制执行过程中,不断逼问曹先生什么时候过户(此时主导权在法院,曹先生是有心无力)。2009年3月18日,在中介(据曹先生说是冒充)给曹先生的又一次电话中,对方再次逼问什么时候过户,并说法院结果已经出来,指责曹先生这是违约,在解释无用的情况下,曹先生说了句气话:“我违约你可以叫他别买呀!”“我不卖给他了,你叫他滚吧!”这段话被中介录音了,以此作为证据,汪先生第二天就向福田区人民法院提起诉讼,要求解除合同,双倍返回定金。

      曹先生此时还不知道对方已经起诉,直至2009年4月24日福田法院向深圳市房地产权登记中心发出《协助执行通知书》,一起去过户时才发现房产被汪先生查封,已经不能过户了。

   2009年7月30日, 一审法院做出判决:曹先生未尽自己的义务,明确拒绝合同的继续履行,其行为构成根本违约,导致合同目的不能实现,判决解除合同,双倍返还定金。

     曹先生不服一审判决,上诉至深圳市中级法院。2009年6月5日中级法院判定:曹先生说过“我不卖给他了,你叫他滚吧”的事实确定无误,且该事实为汪先生知晓,该拒绝履行合同全部义务的意思表示真实明确,曹先生之前和之后为该合同积极创造履行条件的行为并不能排除和对抗此句话所表达的根本违约意思表示。因此判决维持原判,这个耗时近两年的官司也落下帷幕。

     律师点评:

    我作为曹先生的代理律师,一直在从曹先生为履行合同前后几个月所做的种种努力,以及说那句话的前因后果(意思是气愤之语,并非真实意思表示),录音证据的效力,以及合同相对性(不是对汪先生本人所说,汪先生有向曹先生核实的义务,而不是道听途说直接起诉)等等试图来消弭那句话给曹先生带来的不利影响。但法院终究未采纳。可谓一语不慎就损失14万,教训深刻。

     不过汪先生没有想到的是,1年多后,深圳房价会突飞猛进,翻了近一倍。他开始处心积虑要求解除合同的目的得到了一审法院的支持,到二审法院却要求继续履行合同,因为多要回的7万元定金再除掉各项开支后,比起疯涨的房价来说仍是不足挂齿的。但这显然是不可能的,他赢了官司,却成了事实上输家,当然这是后话。

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