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小产权房农民房风险,小产权房能买吗

编辑:法务通 时间:2011-11-25 浏览次数:1588

小产权房买卖司法解决的尴尬和隐患    

江西省首例农房买卖纠纷一案,经过南昌市西湖区人民法院、南昌市中级人民法院一、二审,已获判决,法院依法确认当事人之间的农房买卖无效,但判决卖主赔偿买主62万余元的经济损失。    

李永夫妇在南昌市有253平方米的农房一处。

1995年3月,两人以该房作抵押借款,1999年11月,因无力归还典当行的借款,遂将该房以9万元的价格卖给了女工张燕,双方均履行了付款、交房义务。由于是农房,而张燕又非村民,所以一直办不了房屋产权和土地使用权过户手续。张燕购买房屋后,进行了简单装修,主要用于自己居住和出租。

2007年11月,李永夫妇向法院起诉,请求收回诉争房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年11月,法院认为双方之间的房屋买卖违反了法律禁止性规定,判决买卖合同无效,李永夫妇返还张燕购房款及维修费9万元,张燕将房屋返还。现张燕依据法院认定导致合同无效,李永夫妇负有主要责任为由,又到法院起诉,要求李永夫妇赔偿因其对房屋买卖协议的反悔所造成的经济损失80万。    

一、二审法院经审理认为,原、被告于1999年11月签订的《房屋买卖合同》被依法确认无效后,自合同签订之日起该合同对双方当事人就不具有法律约束力。导致合同无效,订立合同的双方均有过错责任。虽然李永夫妇是在向典当行抵押借款无力偿还迫不得已的情况下出卖自己的房屋,但其应当知道农房不能买卖,且又在房屋出售9年后,以买卖房屋违反法律规定为由主张合同无效,有悖诚信原则,故应承担主要责任。张燕在购房前不严格验证对方房屋产权情况,盲目购买亦负有次要责任。由于本案中买卖的房屋时间跨度较长,根据当地市场行情,存在房价上涨的因素,原、被告买卖的房屋存在升值价值,本案应将安置房折价处理。因此,根据当地市场行情,当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等。可就低按3500元每平方米计算,本案中的房屋为砖混结构,故升值部分为78万元。对房屋升值部分,根据双方过错责任,按一定比例进行赔偿或分割。因此,对本案中的房屋升值部分应按8∶2的比例进行分割,即张燕得62万余元。法院依照相关法律规定,判决李永夫妇赔偿张燕经济损失62万余元。

法务通点评:小产权房在在深圳日益泛滥,从某种意义上讲,以上判例是把买卖小产权房的风险变成了解除买卖小产权房合同的风险。公众本希望司法途径给出一个解决问题的判例,到头来却发现,维持原状可能才是明智的选择。因为小产权房买卖双方付出司法成本后,得到的却是一个双输的结果。

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